Marriott International: Fundamentale Aktienanalyse

Unternehmensprofil

Marriott International ist mit über 9.300 Hotels (rund 1,7 Millionen Zimmer) in 144 Ländern der größte Hotelkonzern der Welt. Das 1927 gegründete US-Unternehmen mit Sitz in Bethesda (Maryland) betreibt ein asset-light Geschäftsmodell: Marriott besitzt nur etwa 50 Hotels selbst, während der Großteil von unabhängigen Partnern unter Franchise- oder Managementverträgen geführt wird. Zu Marriott gehören 30+ Hotelmarken in allen Segmenten – von Luxus (z. B. Ritz-Carlton, St. Regis) über Premium (u. a. Marriott Hotels, Sheraton) bis hin zu Select/Moderate (z. B. Courtyard, Fairfield) und Extended Stay. Hauptumsatzquelle sind Gebühren aus Management- und Franchiseverträgen sowie Beteiligungen an den Umsätzen der Hotels (sog. RevPAR-basierte Fees). Regional erzielt Marriott rund zwei Drittel der Erlöse in Nordamerika (USA & Kanada) und den Rest international. Die starke Marriott Bonvoy-Kundenbindung mit ~196 Millionen Mitgliedern weltweit vergrößert die Marktmacht und Auslastung der Häuser. Die Marriott-Aktie (Ticker: MAR) ist an der NASDAQ notiert und im S&P 500 Index enthalten.

Rückblick 2021–2023: Fundamentale Entwicklung

Die letzten drei Jahre waren von einer kräftigen Erholung ausgehend vom pandemiebedingten Einbruch 2020 geprägt. Umsatz: 2021 setzte Marriott bereits etwa $13,8 Mrd. um, steigerte den Umsatz 2022 dann um +50 % auf $20,8 Mrd. und erzielte 2023 ca. $23,7 Mrd. (+14 %) – damit wurde das Vorkrisenniveau übertroffen. Gewinn: Nach einem Verlust 2020 kehrte Marriott 2021 in die Profitabilität zurück (Nettoergebnis $1,1 Mrd.), das sich 2022 auf $2,36 Mrd. (+115 % y/y) mehr als verdoppelte und 2023 weiter auf $3,08 Mrd. stieg (+31 % y/y). Die Gewinnmarge verbesserte sich damit von knapp 8 % (2021) auf rund 13 % in 2023. Auch die operativen Kennzahlen zeigen den Aufschwung: So kletterte das bereinigte EBITDA 2022 um fast 70 % auf ~$3,9 Mrd. und erreichte 2023 mit über $4 Mrd. einen neuen Rekord (dank höherer Zimmerauslastung und Preise). Marriotts Cashflows profitierten vom asset-light Modell – das Management spricht von rekordverdächtigen freien Cashflows 2023, die umfangreiche Aktienrückkäufe und Dividenden ermöglichten. Durch milliardenschwere Buybacks (2022 wurden $2,9 Mrd. an die Aktionäre zurückgeführt, 2023 sogar $4,5 Mrd.) ist das Eigenkapital zwar mittlerweile negativ (2024: -$3 Mrd. Buchwert), aber die Verschuldung bleibt mit einem net debt/EBITDA-Verhältnis von etwa 3 überschaubar.

Kursentwicklung: Die Marriott-Aktie spiegelt die Erholung deutlich wider. Vom pandemiebedingten Tief 2020 sprang der Kurs 2021 um +32 % nach oben, gab 2022 in einem schwächeren Marktumfeld leicht nach (−9 %) und erreichte 2023 mit +54 % Jahresperformance neue Höchststände. Langfristig gehört Marriott zu den Qualitätsaktien, die sich – trotz zyklischer Rücksetzer – von Allzeithoch zu Allzeithoch entwickeln.

Aktuelle Bewertung (KGV, KUV, EV/EBITDA)

Die Bewertung der Marriott-Aktie ist historisch wie im Peergroup-Vergleich erhöht. Auf Basis der Gewinne der letzten 12 Monate liegt das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei rund 34. Damit wird Marriott ca. 60 % teurer bewertet als der Durchschnitt im Konsumzyklus-Sektor (ca. KGV 21). Wettbewerber Hilton handelt sogar bei einem KGV um 40–43, während IHG (InterContinental Hotels Group) mit etwa KGV 30 etwas günstiger ist. Das Kurs-Umsatz-Verhältnis (KUV) von Marriott beträgt auf aktuellem Kursniveau ca. 3,5 (Marktkapitalisierung ~$89 Mrd. zu ~$25 Mrd. Umsatz) – niedriger als bei Hilton (~6–7) aufgrund Marriotts größerer Umsatzbasis, aber höher als bei vielen Industrie- oder Konsumwerten außerhalb der Hotelbranche. Auch nach Unternehmenswert/EBITDA (EV/EBITDA) erscheint Marriott anspruchsvoll: das Verhältnis liegt bei ~20 (TTM), vergleichbar mit IHG (~18) und deutlich unter Hilton (~28), aber über dem marktüblichen Niveau anderer Reise- und Freizeitunternehmen. Diese hohen Multiples spiegeln die starke Marktstellung und Ertragsdynamik von Marriott wider, beinhalten aber auch sehr optimistische Erwartungen. Zum Vergleich: In den Jahren vor der Pandemie wurde Marriott meist mit einem KGV im 20er-Bereich gehandelt und das EV/EBITDA lag um 15 – die aktuelle Bewertung preist somit ein nachhaltiges Wachstum und eine geringe Risikoaversion der Anleger ein.

Wettbewerbsumfeld und Marktstellung

Marktposition: Marriott ist in der Hotelbranche die globale Nummer 1 – gemessen an Zimmeranzahl (1,7 Mio.) deutlich vor Hilton Worldwide (~1,18 Mio. Zimmer) und IHG (~0,9 Mio.). Auch bei der Hotelanzahl (Marriott 9.300 Hotels vs. Hilton 7.500 vs. IHG 6.300) hat Marriott einen Vorsprung. Dieser Größenvorteil ermöglicht Marriott eine enorme Skaleneffizienz und Verhandlungsmacht gegenüber Reiseanbietern (z. B. OTAs) sowie eine hohe Markenbekanntheit. Marriott verfügt über das branchenweit größte Markenportfolio (36 Marken) und deckt alle Kategorien vom Budget- bis Luxussegment ab. Insbesondere im Luxussegment ist Marriott führend: mit knapp 500 Luxus-Hotels (~17 % globaler Marktanteil) hat Marriott etwa 1,5× so viele Luxushotels wie der nächstgrößte Wettbewerber. Dies ist teilweise auf die Übernahme der Starwood Hotels (Sheraton, Westin, St. Regis usw.) im Jahr 2016 zurückzuführen, durch die Marriott seine internationale Präsenz massiv ausbaute. Die Loyalitätsplattform Marriott Bonvoy zählt zu den größten Kundenbindungsprogrammen der Welt und verschafft Marriott einen Wettbewerbsvorteil, da Stammgäste gezielt an die Marken gebunden werden – ein wichtiger Faktor im Konkurrenzkampf.

Wettbewerber:

• Hilton (USA) ist Marriotts engster Konkurrent mit ähnlichem Geschäftsmodell (ebenfalls fast ausschließlich gemanagte/franchisierte Hotels und ~51 eigene Häuser). Hilton fokussiert sich stark auf Upscale- und Mittelklasse-Marken wie Hilton, DoubleTree, Embassy Suites, hat aber auch Luxusmarken (Waldorf Astoria, Conrad). In puncto Größe (rund 1,1 Mio. Zimmer) liegt Hilton etwas hinter Marriott, weist aber ebenfalls ein hohes Wachstum und eine starke globale Präsenz (118 Länder) auf.
• IHG (UK) – Betreiber von u. a. Holiday Inn, InterContinental, Crowne Plaza – ist etwas kleiner, aber mit über 6.600 Hotels weltweit stark im Midscale- und Upscale-Segment vertreten. IHGs Strategie ähnelt der von Marriott/Hilton (asset-light, Fokus auf Franchising); jedoch ist IHG regional besonders in China und Europa stark und wächst dort zügig.
• Hyatt (USA) ist mit ~1.300 Hotels deutlich kleiner, dafür stärker im Luxus- und Lifestyle-Segment positioniert (Marken: Park Hyatt, Andaz, Alila etc.). Hyatt verfolgt eine gemischte Strategie mit einem höheren Anteil an eigenen Hotels, was zu volatileren Gewinnen führt, aber auch einer anderen Bewertung – aktuell liegt Hyatts KGV im zweistelligen Bereich (nachdem 2020–2021 Verluste geschrieben wurden).
• Weitere Mitbewerber sind z. B. Accor (Europa, ~5.400 Hotels), Melia (Spanien) sowie regional führende Ketten in Asien und der Nahost-Region. Zudem wächst der indirekte Wettbewerb durch Alternativ-Unterkünfte wie Airbnb und Booking.com (Ferienwohnungen), die insbesondere im Freizeitreisesegment eine günstige Konkurrenz darstellen.

Insgesamt verfügt Marriott dank seiner Größe, Markenvielfalt und Loyalty-Programme über eine führende Marktstellung. Das Unternehmen hat die kritische Masse, um weltweit Reise-Trends zu prägen, und kann neue Standorte schneller mit bestehenden Partnern erschließen. Die Marktstruktur im Hotelgewerbe ist fragmentiert – Marriott hält trotz Führungsposition nur einen mittleren einstelligen Prozentsatz am Weltmarkt (gemessen an Zimmern). Dies eröffnet weiterhin Wachstumschancen durch Marktanteilsgewinne gegenüber unabhängigen Hotels und kleineren Ketten.

Chancen & Risiken

Marriott unterliegt als Hotelbetreiber konjunkturellen Schwankungen, besitzt aber auch langfristige Wachstumshebel. Eine nüchterne Betrachtung der Chancen und Risiken:

Chancen:

• Globaler Reisetrend: Weltweit wächst die Reiselust strukturell – eine wachsende Mittelschicht insbesondere in Schwellenländern (China, Indien, Südostasien) treibt die Nachfrage nach Hotels. Marriott ist gut positioniert, um von diesem Megatrend zu profitieren, zumal sich nach der Pandemie ein Nachholbedarf an Urlaubsreisen zeigt. Das Management betont die anhaltend robuste Reisenachfrage trotz konjunktureller Sorgen.
• Netzwerk-Expansion: Marriott plant, jährlich tausende neue Zimmer zu eröffnen. Von 2023 bis 2025 sollen netto 230.000–270.000 Zimmer hinzugewonnen werden, was etwa +5 % jährliches Kapazitätswachstum bedeutet. Diese Expansion – teils organisch, teils durch Übernahmen (z. B. Kauf der City-Express-Marke 2023 für den Einstieg ins mittelpreisige Segment Lateinamerikas) – steigert Umsatz und Marktpräsenz kontinuierlich. Insbesondere in aufstrebenden Märkten (Asien-Pazifik, Nahost) eröffnen sich neue Standorte.
• Hohe Markenloyalität & Digitalisierung: Mit Marriott Bonvoy verfügt das Unternehmen über einen immensen Kundendatenpool. Durch Digitalisierung (Mobile Check-In, personalisierte Angebote per App, Dynamic Pricing) kann Marriott die Kundenerfahrung verbessern und Direktbuchungen fördern. Das Kreditkarten-Kooperationsprogramm (Co-Branded Credit Cards) generiert zusätzliche gebührenbasierte Einnahmen und stärkt die Bindung – 2023 stieg der Umsatz mit Bonvoy-Kreditkarten zweistellig. Diese digitalen Erlösquellen und das aktive Revenue-Management bieten langfristiges Ertragspotenzial.
• Diversifizierung des Angebots: Marriott expandiert in neue Bereiche wie Apartments by Marriott (serviced Apartments/Ferienwohnungen) und Extended Stay-Konzepte, um alternative Unterkunftswünsche abzudecken. Ebenso wird das Portfolio im Midscale-Bereich ausgebaut (neue Marken wie Four Points Express, StudioRes), was Marriott Zugang zu preisbewussteren Kundensegmenten verschafft. Langfristig kann eine breitere Aufstellung zusätzliche Wachstumsmärkte erschließen.
• Kostenstruktur und Finanzstärke: Dank des Asset-Light-Modells hat Marriott relativ niedrige operative Fixkosten und Investitionsbedarfe – das ermöglicht hohe Margen und Cashflows selbst bei moderatem Umsatzwachstum. Die starken Cashflows werden konsequent in Aktienrückkäufe und Dividenden reinvestiert (über $11 Mrd. Rückflüsse an Aktionäre sind für 2023–2025 vorgesehen). Für langfristige Anleger bedeutet dies Anteil am Gewinnwachstum und ein potenziell steigender Gewinn pro Aktie.

Risiken:

• Konjunktur- und Nachfragerisiko: Das Hotelgeschäft ist zyklisch. Bei einer Rezession oder Konsumflaute sparen Unternehmen und Privatpersonen als erstes an Reisen. Marriott spürte z. B. im US-Mittelklassesegment 2025 eine Abschwächung der Nachfrage, insbesondere bei preiswerteren Marken (Courtyard, Fairfield) und Regierungs- sowie KMU-Kunden. Während Luxus-Hotels meist resilienter sind, kann ein Nachfragerückgang in der Breite Marriotts Umsatz und Auslastung deutlich beeinträchtigen. Das Rezessionsrisiko bleibt angesichts globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten (Inflation, Kriegsgeschehen, Energiepreise) präsent.
• Geldpolitik und Finanzierungskosten: Steigende Zinsen wirken zweifach negativ auf die Branche: Zum einen belasten höhere Zinsen die Konsumenten (Kredite, Haushaltsbudget), was discretionary Ausgaben wie Reisen dämpfen kann. Zum anderen verteuern sie die Finanzierung neuer Hotelprojekte, was Eigentümer vorsichtiger bei Neubauten oder Renovierungen macht. Marriott selbst ist zwar operativ weniger kapitalintensiv, aber geringeres Wachstum im Hotelangebot (Pipeline) würde zukünftiges Fee-Einnahmewachstum schmälern. Umgekehrt könnten sinkende Zinsen ab 2024/25 wieder Investitionsschübe im Hotelbau auslösen – hier besteht Unsicherheit.
• Geopolitische Risiken: Reisemärkte reagieren sensibel auf geopolitische Ereignisse. Kriege, Terroranschläge, Pandemien oder Reisebeschränkungen können regional oder global zu Buchungsrückgängen führen. Beispiele sind die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs auf Europa-Reisen 2022 oder neuerliche Konflikte im Nahen Osten 2023. Auch politische Spannungen (etwa Sino-amerikanische Beziehungen) könnten den wichtigen chinesischen Outbound-Reisemarkt beeinträchtigen. Marriott ist zwar breit diversifiziert, aber größere externe Schocks (wie COVID-19 eindrücklich zeigte) bleiben ein Klumpenrisiko für die gesamte Tourismusbranche.
• Wettbewerb & Disruption: Während die großen Hotelketten oligopolartige Strukturen haben, wächst die Konkurrenz durch alternative Unterkünfte. Plattformen wie Airbnb bieten Millionen Wohnungen/Zimmer an und ziehen v. a. Freizeitreisende und Gruppen an – dies kann den Hotels Marktanteile wegnehmen oder Preisdruck erzeugen. Zwar setzen Geschäftsreisende weiterhin stark auf Hotels, doch auch dort gibt es mit Serviced Apartments und Boutique-Hotels Wettbewerb. Zudem kämpfen Marriott & Co. um die Vertriebshoheit: Online-Buchungsportale (Booking, Expedia) vermitteln einen großen Teil der Hotelübernachtungen und verlangen Kommissionen, was Margen schmälert. Marriott investiert daher in Direktbuchungs-Anreize (Bonvoy-Vorteile), muss aber dauerhaft attraktivere Angebote bieten als Drittanbieter – ein ständiger Balanceakt im Vertrieb.
• Kostensteigerungen: Inflation bei Lohn- und Energiekosten trifft auch die Hotellerie. Zwar trägt Marriott als Manager nicht alle Kosten (diese liegen bei den Hoteleigentümern), jedoch könnten deutlich steigende Betriebskosten die Profitabilität der Hotels drücken und damit Marriotts Fee-Basis (prozentual vom Umsatz/Gewinn der Hotels) mindern. Arbeitskräftemangel im Gastgewerbe und gesetzliche Auflagen (z. B. höhere Mindestlöhne, Hygienestandards) sind weitere Faktoren, die zu steigenden Aufwendungen führen können. Diese Risiken erfordern Produktivitätssteigerungen (z. B. Digitalisierung von Prozessen) und eine enge Zusammenarbeit mit Franchise-Nehmern, um Effizienz zu sichern.

Zusammengefasst besitzt Marriott große langfristige Wachstumsvorteile, steht aber auch vor typischen Zyklusrisiken der Reiseindustrie. Langfristige Investoren sollten diese Balance aus Chancen und Risiken im Auge behalten.

Ausblick 2024–2029

Für die kommenden Jahre erwarten Analysten und das Management eine Fortsetzung des Wachstumskurses, wenn auch in gemäßigterem Tempo nach der Post-COVID-Erholungsrally. Laut Unternehmensprognose soll 2024 der globale RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) um +3–5 % zulegen, bei einem Netto-Zimmerwachstum von etwa 5,5–6 %. Dies dürfte erneut zu Rekordwerten bei Umsatz und EBITDA führen – Marriott peilt für 2024 ein Adjusted EBITDA von ~$4,9–5,0 Mrd. an (nach ~$4,3 Mrd. 2023) und plant weitere Aktienrückkäufe über ~ $4 Mrd. Gleichzeitig normalisiert sich das Wachstum gegenüber den Sprüngen der letzten Jahre. Für 2025 kalkuliert das Management mit einem RevPAR-Anstieg von ca. 3–6 % p.a. (CAGR 2023–25) und hat intern Ziele von $5,2–5,7 Mrd. EBITDA und $10–11 bereinigtem EPS bis 2025 formuliert. Allerdings wurde im August 2025 aufgrund etwas nachlassender US-Nachfrage die obere Spanne der Prognose leicht zurückgenommen – es dürfte also eher das untere Ende (~$10 EPS) erreicht werden. Nichtsdestotrotz entspricht dies einer durchschnittlichen EPS-Wachstumsrate von ~10–15 % pro Jahr ab 2023, was den fundamentalen Aufwärtstrend unterstreicht.

Blickt man über 2025 hinaus bis 2029, stehen die Zeichen weiter auf Expansion: Marriott könnte mit rund 5 % jährlicher Net Room Expansion bis 2029 die Schwelle von 2 Millionen Zimmern überschreiten, sofern keine unerwarteten Einbrüche auftreten. Das würde – bei moderatem RevPAR-Anstieg im Gleichschritt mit Inflation – zu einem soliden Umsatz- und Ergebniswachstum im hohen einstelligen Prozentbereich führen. Wachstumstreiber bleiben vor allem die asiatisch-pazifischen Märkte (China, Indien, Südostasien), wo Marriott seinen Footprint verstärkt ausbaut und die Reisetätigkeit der Bevölkerung dynamisch zunimmt. Auch in Europa und dem Nahen Osten (z. B. Ausbau in Saudi-Arabien) bestehen Chancen, da dort noch weiße Flecken im Markenportfolio geschlossen werden. Marriott setzt zudem strategisch auf neue Einnahmequellen (Apartments, Franchise von All-Inclusive-Resorts, Luxusferienhäuser via Plattform Homes & Villas), die bis 2029 an Bedeutung gewinnen könnten.

Analystenschätzungen für die nächsten Jahre gehen davon aus, dass Marriott den Umsatz bis 2028 weiter steigern kann und die Gewinne dank Aktienrückkäufen überproportional wachsen. So erwartet das Konsensbild für 2024–2026 eine Fortsetzung der Rekordjagd mit regelmäßig neuen Höchstständen bei Umsatz und Gewinn je Aktie (ungeachtet temporärer Dellen). Natürlich bleiben kurzfristig Risiken (eine mögliche globale Abschwächung 2025, siehe oben); dennoch erscheint die langfristige Wachstumsstory intakt. Marriott verfügt über eine robuste Pipeline (Ende 2023 ~573.000 Zimmer in Entwicklung) und genügend Finanzkraft, um in Abschwungphasen zur Not zu investieren oder Konkurrenten zu übernehmen. Insgesamt sind die Aussichten bis 2029 positiv: moderate, aber kontinuierliche Wachstumsraten, getrieben von weltweitem Reisehunger und Marriotts strategischer Breite.

Fazit: Chancen-Risiko-Profil für langfristige Investoren

Marriott International präsentiert sich als qualitativ hochwertiger Branchenführer, der nach dem beispiellosen Einbruch 2020 eindrucksvoll zu alter Stärke zurückgefunden hat. Fundamental steht das Unternehmen heute auf soliden Beinen: Umsatz und Gewinne erreichen neue Rekorde, die Margen sind hoch und das asset-light Modell generiert kräftige Cashflows. Dank aggressiver Aktienrückkäufe partizipieren Aktionäre überproportional am Gewinnwachstum. Langfristig eröffnen der globale Reiseboom und Marriotts Expansion in neue Märkte und Segmente attraktive Wachstumsperspektiven. Die Aktie gehört zu jenen Titeln, die über die Jahre hinweg von Allzeithoch zu Allzeithoch laufen – angetrieben von der stetigen Erweiterung des Hotelportfolios und steigenden Erträgen.

Dem stehen allerdings auch Risiken gegenüber: Als zyklischer Wert wird Marriott in Abschwungphasen überdurchschnittlich getroffen, was zu temporären Kursrückschlägen führen kann. Das aktuelle Bewertungsniveau (KGV >30) erfordert anhaltend hohe Performance, sodass Enttäuschungen (z. B. bei Nachfrageschwäche oder externen Schocks) kurzfristig für Volatilität sorgen könnten. Zudem macht die Konkurrenz durch neue Unterkunftsformen und das sich wandelnde Reiseverhalten eine kontinuierliche Anpassung der Strategie nötig.

Für den langfristig orientierten Investor überwiegen jedoch die positiven Aspekte: Marriott vereint ein bewährtes Geschäftsmodell mit weltweiter Präsenz, starken Marken und Shareholder-Value-Fokus. Wer an den langfristigen Trend des global wachsenden Reiseverkehrs glaubt, findet in Marriott einen etablierten Blue Chip der Hotelbranche, der an diesem Trend partizipiert. Kurzfristige Schwankungen und zyklische Risiken gilt es auszuhalten – doch historisch wurden Rückschläge immer wieder aufgeholt. Das Chancen-Risiko-Profil erscheint somit für geduldige Anleger attraktiv: Marriott bietet die Chance auf nachhaltiges Wachstum und regelmäßige Allzeithochs in der Zukunft, wenngleich eine Investition das Bewusstsein erfordert, dass auch im Reisemarkt nicht jeder Weg geradlinig nach oben führt. Die Marriott-Aktie bleibt eine Kernbeteiligung im Hotelsektor, mit der man langfristig am weltweiten Tourismus partizipieren kann.